En Jalisco la mitad de las casas con hipoteca costó menos de 1.2 millones. El promedio dice 2.1

La Sociedad Hipotecaria Federal publicó el 10 de agosto su índice de precios de la vivienda. El boletín trae dos cifras nacionales: el precio medio de una vivienda comprada con crédito hipotecario fue de 1,960,032 pesos y la mediana, 1,299,580.

En el anexo estadístico, que casi nadie abre, están las mismas dos cifras para cada estado.

Las de Jalisco son raras. Y conviene entender por qué.

Los cuatro números de Jalisco

El organismo publica cuatro valores por entidad: el precio medio y los tres cortes que dividen el mercado en cuatro partes iguales.

Léalo despacio, porque la primera lectura suele ser la equivocada.

El precio medio de Jalisco es más alto que el nacional. Pero su mediana es más baja.

Qué significa que la media suba y la mediana baje

La mediana parte el mercado a la mitad. En Jalisco, la mitad de las viviendas compradas con hipoteca se pagaron por debajo de 1,200,979 pesos. Ese número está casi cien mil pesos por debajo del nacional.

El promedio, en cambio, sí es más alto: 2,107,232 pesos.

Los dos números son correctos y miden cosas distintas. El promedio se mueve con los extremos: unas pocas operaciones muy caras lo jalan hacia arriba aunque la mayoría esté abajo. La mediana no se mueve por eso.

Cuando la media y la mediana se separan tanto, está diciendo algo concreto: el mercado está muy repartido. Hay mucha vivienda accesible y también vivienda muy cara, y poco en medio que empuje el promedio hacia el centro.

En Jalisco esa distancia es de 906,253 pesos. En el país, de 660,452.

Jalisco es el estado más disperso, según nuestro cálculo

Aquí conviene ser preciso con quién dice qué.

El organismo publica los cuatro valores de las 32 entidades. Lo que no publica es ninguna comparación entre estados. Nosotros tomamos su tabla y dividimos el corte del 75% entre el del 25%. Es la forma habitual de medir qué tan separados están los precios de un mercado.

Con ese cálculo, Jalisco encabeza el país:

Es decir: entre una vivienda del cuarto más barato y una del cuarto más caro de Jalisco hay tres veces y media de diferencia. En Tamaulipas, menos de dos.

Insistimos en que ese ranking es nuestro, no del organismo. Los números que lo alimentan sí son suyos.

Y sin embargo, Jalisco no es de los estados caros

Vale la pena mirar dónde queda el estado en el mapa nacional, porque el desorden interno no significa precios altos.

La misma tabla pone a la Ciudad de México muy arriba: precio medio de 4,285,135 pesos y mediana de 3,301,516. Es más del doble que Jalisco en ambos números.

En el otro extremo está Tamaulipas, con un precio medio de 1,147,405 pesos.

Jalisco queda a media tabla en nivel de precio. Lo que lo distingue no es ser caro: es que dentro del estado conviven mercados muy distintos.

Ahí está el matiz que conviene llevarse. Un promedio estatal describe bien un mercado parejo. Describe mal uno repartido, y el de Jalisco es el más repartido del país.

Lo que este dato no explica

Sabemos que Jalisco es el estado más disperso. No sabemos por qué, y el documento no lo dice.

Se pueden imaginar causas. Que la zona metropolitana concentre lo caro y el resto del estado lo accesible. Que el turismo de la costa mueva los extremos. Que haya mucha vivienda de interés social conviviendo con desarrollos de lujo.

Ninguna de esas explicaciones está en el anexo, así que no la vamos a presentar como si lo estuviera.

Tampoco hay corte por municipio en esta tabla, ni serie histórica que permita decir si la dispersión creció o se redujo.

Qué mide, otra vez

El índice cubre viviendas compradas con un crédito hipotecario, nuevas y usadas. Las operaciones al contado no entran. Lo que se ofrece y no se vende, tampoco.

Y el propio organismo marca estas cifras como preliminares, sujetas a revisión.

Qué hacer con esto si va a poner precio

Si su propiedad está en Jalisco y usted toma el número grande de las notas, está usando el promedio de un mercado muy disperso.

La mediana le sirve más. Le dice que la mitad de las operaciones con hipoteca se cerraron por debajo de 1.2 millones.

Pero incluso la mediana es de todo el estado. Su colonia no es Jalisco, y su casa no es la mediana.

El dato sirve para calibrar la expectativa antes de sentarse a negociar. Para poner precio hacen falta operaciones comparables y cerradas cerca de usted. Eso el índice no se lo va a dar nunca, y está bien: no es lo que mide.

Fuentes

1. Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026. Anexo estadístico de la Sociedad Hipotecaria Federal, publicado el 10 de agosto de 2026. De ahí sale la tabla de distribución de precios por entidad federativa. Consultado el 16 de agosto de 2026. https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/1097034/I_ndice_SHF_T2_2026.pdf

2. Boletín de prensa 05/2026 de la misma institución, del 10 de agosto de 2026. Publica las dos cifras nacionales y confirma que corresponden al mismo periodo y universo que la tabla del anexo. Consultado el 16 de agosto de 2026. https://www.gob.mx/shf/es/articulos/indice-shf-de-precios-de-la-vivienda-en-mexico-segundo-trimestre-de-2026

Cómo leímos estas fuentes. Los cuatro valores de cada estado están en una sola tabla del anexo, con 32 entidades más la fila nacional. Comprobamos que el precio medio y la mediana nacionales del anexo coinciden con los del boletín. Por eso sabemos que ambos hablan del mismo universo.

Qué es cálculo nuestro y qué no. Los valores en pesos son del organismo, sin excepción. El ranking de dispersión es nuestro: dividimos el corte del 75% entre el del 25% en las 32 entidades y las ordenamos. La resta entre promedio y mediana también es nuestra, y es una resta entre dos cifras publicadas.

Lo que no afirmamos. No decimos por qué Jalisco es el estado más disperso: el documento da los números y no la explicación. No damos cifras por municipio, porque esta tabla llega hasta entidad federativa. Y no decimos si la dispersión creció, porque no hay serie histórica de estos cortes.

El propio organismo advierte que son cifras preliminares sujetas a revisión.

Esta nota describe un indicador de mercado y no es una valuación de un inmueble concreto.